Olen aikaisemmissa kirjoituksissani pohtinut lisääntyneen sääntelyn hintaa yrityksille ja kansantaloudelle. Nyt keskityn rakennusalaan. 2000–2025 Suomessa on menty selvästi suuntaan, jossa rakentamista säädellään enemmän, tarkemmin ja ilmastotavoitteiden ehdoilla. Kyse ei suinkaan ole pelkästä juridiikasta. Rakentamisen sääntely nimittäin nostaa asumisen hintaa. Mitkä mekanismit sitten ovat taustalla?
Hinnannousuun vaikuttavat mekanismit lyhyesti:
- Rakentamisen yksikkökustannukset nousevat
- Tämä heijastuu asumisen hintaan ja vuokriin
- Ja näkyy lopulta kasvuna myös kuntien investointien ja koulutoimen kustannuksissa
Mitä sääntelyssä ja luvissa on tapahtunut 2000–2025?
2000–2010: Maankäyttö- ja rakennuslaki peruskehikkona
Vuoden 2000 Maankäyttö- ja rakennuslaki loi raamit kaavoitukselle, rakennusluville ja valvonnalle.
Painotus: turvallisuus, terveellisyys, kaupunkikuva, kaavoituksen ohjaus.
Lupaprosessit olivat usein hitaat ja pirstaleiset, mutta vaatimustaso esim. energiatehokkuudessa oli vielä maltillinen.
2010–2020: kiristyvä energiatehokkuus + EU-vaatimukset
- Energiamääräykset kiristyivät useaan otteeseen (U-arvot, E-luvut, lähes nollaenergiarakentaminen).
- Tämä toi:
- Paksummat eristeet
- Monimutkaisemmat talotekniikkaratkaisut
- Enemmän suunnittelua ja laskentaa
- Lupaprosesseihin tuli lisää selvityksiä, liitteitä, energiatodistuksia ynnä muuta, mikä lisäsi suunnittelukustannuksia ja hankkeiden viivästymisiä.
2025: Uusi rakentamislaki voimaan
Vuoden 2025 rakentamislaki korvaa vuoden 2000 lain.
- Tavoitteiksi on asetettu:
- Kestävyys: hiilijalanjälkilaskenta, elinkaarivaikutukset
- Yksi yhtenäinen rakennuslupa (eli yhdistetään aiempia lupatyyppejä, järkevää sinänsä, toim. huom.)
- Digitaaliset prosessit, selkeämmät roolit
- Pieniin hankkeisiin saadaan jonkin verran kevennyksiä, mutta isoissa kohteissa uusi laki:
- Lisää ilmasto- ja elinkaariselvityksiä
- Vaatii enemmän asiantuntijatyötä (LCA, hiilijalanjälki, materiaalivalinnat)
Summa summarum voidaan siis sanoa, että 2000–2025 tehtiin jonkinlainen siirtymä “perusluvista” kohti monimutkaista, ilmastopainotteista, dokumentaatiointensiivistä lupajärjestelmää. Kustannukset siis kasvavat.
Uudet verot ja maksut: miten ne osuvat rakentamiseen?
Mitään suoraa “rakennusveroa” ei ole olemassa, mutta:
Kunnalliset maksut ja verot:
- Tonttien hinnat, kunnallistekniikan maksut, liittymämaksut
- Kaavoituksen kustannusten siirto rakennuttajille
Valtion tasolla:
- Energiaverotus, päästöohjaus, mahdolliset tulevat hiiliverot / päästöperusteiset maksut
- Rakennusvalvonnan maksut:
- Lupamaksut, tarkastusmaksut, valvontamaksut
Nämä eivät vielä yksinään ole dramaattisia, mutta kumulatiivisesti ne nostavat rakentamisen kokonaiskustannuksia ja siten myös neliöhintaa.
Miten tämä näkyy rakennusyritysten kustannuksissa?
Yrityksille syntyy uusia kustannuksia kolmesta suunnasta:
1. Suunnittelu ja asiantuntijatyö
- Energialaskelmat
- Hiilijalanjälkilaskenta
- Elinkaarianalyysit
- Laajempi dokumentaatio lupaa varten
2. Materiaalit ja tekniikka
- Energiatehokkaammat rakenteet
- Matalahiiliset materiaalit (usein kalliimpia)
- Monimutkaisempi talotekniikka
3. Prosessikustannukset
- Pidemmät lupaprosessit → lisääntyneet korkokulut, riskit
- Enemmän hallinnollista työtä ja projektinhallintaa
Yritykset eivät titenkään niele näitä uusia kustannuksia hyväntekeväisyyden nimissä, vaan:
- Siirtävät ne myyntihintoihin (uudistuotannon neliöhinta)
- Tai vuokriin (jos kyse on vuokra-asuntotuotannosta)
- Tai karsivat laatua / tilaa (pienemmät asunnot, vähemmän yhteistiloja)
Kokonaisuus ei siis tavallisen, asuntoa tarvitsevan kansalaisen näkökulmasta vaikuta mitenkään hyvältä, olipa kyseessä sitten asunnon ostaminen tai vuokraaminen. Saadaan kalliimmalla huonompaa. Kaikki tämä sinänsä jalojen periaatteiden tähden. Maailman mittakaavassa tekemämme toimet eivät tietenkään vaikuta mihinkään mitenkään.
Vaikutus asumisen hintaan 2000–2025
Tilastokeskuksen datan perusteella voidaan sanoa, että pitkällä aikavälillä asuntojen hinnat ja rakennuskustannukset ovat nousseet, vaikka viime vuosina onkin ollut notkahduksia (https://stat.fi/fi/tilastot/tietoa-teemoittain/suomi-lukuina/asuminen-ja-rakentaminen).
Rakentamisen kustannuksiin vaikuttavat:
- Työvoima
- Materiaalit
- Korkotaso
- Sääntely ja lupaprosessit
Sääntely ei tietenkään ole ainoa syy hintojen nousuun, mutta kyllä se yksi komponentti siinä on.
Sääntely:
- Nostaa uudistuotannon kustannuksia
- Tekee erityisesti pienten, edullisten hankkeiden toteuttamisesta vaikeampaa
- Ohjaa markkinaa kohti kalliimpaa ja teknisesti monimutkaisempaa rakentamista
Seurauksena:
- Uudistuotannon neliöhinta nousee
- Tämä luo hintapaineita myös vanhaan asuntokantaan (vaikka suhdanteet laskisivatkin hintoja hetkellisesti)
- Vuokrat seuraavat pitkällä aikavälillä kustannus- ja hintatasoa
Viimeisimmät kommentit